2017-04-04

房地产周期的6个阶段

房地产周期的6个阶段



了解房地产周期的6个阶段是你能充分发挥低买高卖策略的关键。 只要你了解这6个阶段,那么你会明白为什么你应该在某个时间段购买房地产,并在另一个时段售卖房地产。 最重要的是,你将能够从市场到市场变化,确定这些阶段。

阶段1 - 早期的不景气
1. 这是市场达到高峰的时刻。一直推动市场到这一点的力量开始蹒跚。

2. 入住率仍然很高,但开始下降。租金增长已经放缓,净营业收入开始下降,资本化率上涨,且价格开始下降。信誉,这可能是自由流动的且有好的条件到达这一点,正在收紧且很难度过。

3. 建设项目正在完成,将新库存推向市场。

阶段2 - 完全不景气
1. 所有定价的“更正”正在进行。底部已经失去需求,租金下降,出租人正在重新谈判租赁,并做出必要的让步,让租户留下来。

2. 空缺正在迅速增加,销量下降,房产出售价格正在下降,资本化率正在上升。信誉已经枯竭,可用的东西都是昂贵,没有吸引力的条款。

3. 止赎正在增加,已完成的项目以促销价销售,或若无法筹集更多资金则申请破产。

阶段3 - 底部
1. 在房地产周期底部,空缺已达到最高点,租金和价格处于最低水平,资本化率达到最高点。

2. ,只要回顾三到六个月,加上没有看到任何价格,租金和利率低点的新消息,市场参与者知道周期已经达到底部。所有的指标开始平稳, 资产价格远低于重置成本。

3. 库存过剩的迹象无处不在。“出售”标志满街是,很多置空的商业空间,新房子的整个细分已封上了。出租人仍然提供优惠,以吸引租客,虽然不像以前那样绝望。

4. 这是投资者大力追求房产购买的时候。

早期稳定
1. 在这个阶段,价格仍然低于重置成本,购买活动开始回升。租金不再下跌,但已稳定和平息。入住率低,但需求开始改善,空缺也开始减少。

2. 资本化率从高点开始下跌,净营业收入增长,价格也在上涨。市场参与者普遍认为,底部已经过去,但投资仍然是暂时的,因仍然不确定恢复有多“强大”。出租人减少让步,虽然他们仍然在必要的地方。

3. 投资者应继续购买资产。

早期恢复
1. 在这个阶段,收集恢复刺激需求。租金上涨,空置率随着入住率而接近长期平均水平而下降。净营运收入继续增长。资本化率开始下降,而价格上升,因为他们开始相等和超过重置成本。

2. 信誉越来越多。资本变得更加可用。更多的投资者进入市场,交易竞争增加。在这个阶段完成的建设项目直接被吸收进入市场。出租人已经停止作出让步。

3. 这与房地产市场达到均衡状态一样接近。

后期稳定
1. 在这个阶段,房地产周期正在建立到峰值,价格开始超过净资产价值(账面价值)或任何合理的产业估值。

2. 租金增加达到峰值水平,入住率为100%,空置率接近零,出租人不再向租客提供优惠,价格正在上涨到最新的高点,资本化率达到新低,净营运收入已经提高到最高水平并开始展平,现在的价格远远超过重置成本。

3. 关于“房地产财富”的故事开始出现在报纸上,许多第一次投资者开始进入市场,交易竞争激烈。信誉是有吸引力的条款,资本可以免费提供给投资者,夹层融资现在可用于大多数交易,投机买入是普遍的。

4. 除非你是房地产的世代拥有者,否则这是你售卖资产的时候。


(For English version, please click here: http://www.durianproperty.com.my/blog/article/1397)



Source: DurianProperty.com


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