2017-05-29

回暖在即.置产选哪里?

回暖在即.置产选哪里?



2017年的房产市场已过了好几个月,或接近一半的时间,接下来,是否有任何看头,严格来说,房产经纪、产业发展商、市场人士、产业顾问各有看法。

买房关键:地点

如何在房产走势偏软中探讨投资机会,成为热门课题,想要进场投资者,都希望可以趁低购买到好房产。

不过,在物色待售房产,也需要谨慎看待,特别是有些待售房产,可能潜在不大好的“过去”。

先以一些待售有地双层房屋为例子,在雪隆一带地区,80万至100万令吉的房屋,以经纪的看法,产业价格低于市价水平、是难得的置产良机。

可是,这些房屋几乎都存在可大可小的问题,需要一笔不小的资金来修补,在当前装修材料与工资不菲期间,装修过程往往出现超出预算问题。因此,在房产走势偏低期间,也不能操之过急。

当越来越多外国人决定在大马定居或展开退休生活,决定哪一些房产值得投资,应该在哪一个州属投资,是相当热门的课题。

外国人选择定居大马的决定并不难理解,近年来,西方国家经济前景不太乐观,许多人开始响往东南亚经济实惠的生活水平。

在东南亚市场,马来西亚提供都市生活和热带风,同时也能与其他地方保持连接,当中还有不少美丽的海岛度假胜地。

外国人发现,在本地长时间租房似乎不值得,因此,许多人都开始注意到正处于蓬勃发展的大马房产潜力。尽管如此,说到买房、那是不能草率决定的事情。

因此,关键的第一步是要决定买房的地点。当涉及到买房,选择合适的地段是重要因素,虽然没人可以告诉我们哪里是投资的“最佳地段”。不过,从一些房产的交易数据,我们观察到以下是本地一些买房的热门地点:

吉隆坡
现代化城市

身为大马首都的吉隆坡,是许多购屋者的首选地区,吉隆坡市内多个地区,同时与其周边地段组合成“大吉隆坡”。

吉隆坡除了是现代化城市,也是文化城,结合舒适城市生活的要素,所以在吉隆坡邻近地区居住,是体验都市生活和文化的好方法。

与吉隆坡第一和第二国际机场毗邻的吉隆坡,让我们轻易连接东南亚各国和世界各地,还有发达的道路网络和交通设施,连接城中各地和大马半岛区域。

在吉隆坡定居并不意味一定要住在市中心地带,邻近吉隆坡周边地段,提供社区式的生活素质。例如:孟沙、金地花园和满家乐。

另外,吉隆坡的房产价格比大马其他城市来得高,随着越来越多新住宅项目落成,房价可能稍跌。目前一些热点区域价格依然偏高,百万令吉房产的实例也相当多。

雪兰莪
交通网络好

在吉隆坡市外的地区,生活步伐较为悠闲。例如,州内繁华的八打灵再也地段,在提供悠闲和幽静的环境的同时,也拥有良好的交通网络。

基于这里比起吉隆坡市中心的价钱较便宜,现在很多机构都选择在雪州建立公司总部,同时也有许多国际学校分布在雪州地区。例如:八打灵再也、首邦市等。这让人看见雪州房地产投资的上升潜能。

尽管这些地段比孟沙和满家乐稍便宜,不过新房屋投资法令对外国人在本地购屋的设限,抵销了在雪州购房的意愿。

对于在吉隆坡市中心的上班族,在雪兰莪州内一些城市居住,意味在路上花比较多的时间,不过轻快铁和电动火车便利连接雪隆各地区,交通方面问题不大。

沙巴
旅游度假天堂

沙巴是著名的国内外自然爱好者旅游天堂,州内拥有迷人的热带雨林和自然生态,还有美丽的海滩,沙巴的房市价格有上升趋势,也吸引一些投资者的目光。

在交通设施方面,亚庇国际机场连接全国各地,包括吉隆坡等地区,沙巴的旅游业也蓬勃发展,许多人购买房产作为出租度假屋用途。

在沙巴,一间3房公寓要价45万令吉或者更高,一些较新的发展项目,价格可能达80万令吉。随着沙巴的游客和外国人数目迅速增加,在沙巴投资一些房产作为出租度假屋用途,或许会得到不错的回酬。

槟城
外国人最爱

槟城的文化底蕴、当地美食和自然景观,已经成为外国人近年来的房产首选州属。在该州的外籍人士,除了能受益于槟州的蓬勃发展,也有许多知名国际学校供选择。

在很大程度上,槟城参与北部经济走廊的发展,北部经济走廊旨在提高北马各州的社会与经济水平,当中不少主要项目的发展都倾向槟城。

新发展项目带动槟城的房价上升,这并不意外。例如,在峇都丁宜的5房独立式洋房,其价格就相当于孟沙和吉隆坡市中心的房屋价格,而槟城的一些高档房产,还附加了迷人海景特色。

柔佛
特区带动

柔佛毗邻新加坡,是大马半岛第三大州属,有望在不久的将来,成为重要的住宅和商业中心。州内提供融合了现代、乡村和沿海组合的生活方式。

数年前启动的依斯干达经济发展特区,除了改造柔州、今后数不清的发展项目,将会在特区内建造许多住宅、教育与商业地点。

在柔佛州,3房公寓、双层排屋的基准价,平均在35万至50万令吉之间,但如果附加价值如高尔夫球场、商场和保安等设施,价格可介于更高水平。

马六甲
历史文化古城

马六甲是一个充满优美古老建筑,富有悠久历史文化的古城。马六甲每年吸引大量游客,尤其当马六甲在2008年被联合国教科文组织列入世界遗产名录后,游客人数更进一步上升。

每逢周末和假期,国内外游客就会涌入马六甲城各个角落,与距离只有两个小时车程的首都吉隆坡相比,马六甲的生活比较不繁忙,这里有一些国际学府和医院。

马六甲的房屋价格比吉隆坡便宜,譬如一间3房公寓大约40万令吉,接下来的日子,马六甲将迎来为数不少的新发展项目。

除了以上提及的几个州属,大马其他州属如砂拉越、森美兰及霹雳,也有不少理想的投资房产选择。其中霹雳州首府怡保因其丰富的美食、文化内涵及战前建筑遗迹,让它成为国内外游客的旅游胜地之一,人们也探讨在该州投资房产。

宏观逆风
买家观望

过去两年走势减缓的本地产业市场,预计2017年形势保持严峻、挑战不减,人民消费能力依然疲弱,国内外宏观经济走势不稳定,前景持续不明朗。

市场人士预测,全国大选可能提早在2017年举行,在过度期间,买家普遍采取观望态度,不会冒然进场购买产业。

产业销售持续疲弱、业者赚幅紧缩,对发展商维持销售业绩也是压力,受到宏观逆风及买家信贷质量影响,发展商原先预期2016下半年产业展望较佳,惟事实恰好相反,产业需求继续受到宏观逆风,例如生活开销增加、证券市场走势波动及经济形势不明朗的冲击。

产业销量减少,主要是购屋者在领取贷款面对阻力,特别是消费者的信贷质量较弱,恐怕无法履行偿还分期付款责任,发展商普遍需要削减销售预测12.5至33%。

从目前的形势来看,全面复苏的道路仍相当漫长,虽然一些产业计划的订购率保持强劲,但是没有迹象显示市场存在庞大买盘,第14届全国大选可能提早举行,就是比国会在2018年6月自动解散来得早。

这些都可能影响买家对产业需求的基本面,一般来说,市场人士在大选前,对任何大型物品的购买会比较谨慎,借贷机构的谨慎也不会放松,预料将继续影响贷款的批准与发放。

发展商赚幅承压

在这一年产业发展商的赚幅依然被挤压,甚至更弱,多数发展商的焦点,料将放在可负担房屋的兴建,这类型房屋的赚幅相对较弱。

此外,发展商的赚幅也将受到折价/回扣/促销奖掖的影响,以尽量减掉一些房产存货,市场走势缓慢、促使许多发展商寻求创新促销配套,包括推出融资配套奖掖,这些融资配套在一定程度上,削弱发展商的赚幅。

在市场走势欠稳定之际,产业领域成长的放慢期,可能比预期时间更长。因此,财力雄厚、资本负债水平理想的发展商,比较有能力抵挡冲击,他们可能通过销售土地,增加公司现金储备,作为应对市场成长缓慢的策略。

目前,产业市场供应水平超出需求量,需求减缓可能延伸至2017年第四季、甚至2018年,待拍卖产业料将相应增加,短期内供应过剩的情况仍在,市场顾问预测,2017年产业销售量可能减少5至22%。

吉隆坡
投资热点

“大吉隆坡将会是2017年倍受瞩目的房市投资热点,并且在未来5年也将持续成为投资者首选投资热门地区。”

Swhengtee国际投资联盟创办人兼主席郑水兴指出,中资将在今年开始大举投资大吉隆坡,甚至有可能超越向来在柔佛依斯干达特区及马六甲的巨大投资。

郑水兴是在“一带12钻热门地区”投资热点首选时如是表示。他在今年的房地产年度预测讲座会上,针对未来房市发展做出预测,当中包括巨大地缘政治变化将改变世界、贸易保护主义崛起及经济紧张情况恶化,料将引领房地产领域经历大幅度的调整。

在这个局势的大变化中,也更加凸显吉隆坡房产的发展潜能优势,除了热点预测,郑水兴也提出许多翻天覆地的新兴趋势,将在今年全面改变房地产的投资面貌。当中,值得注意的是科技革新这股趋势,将全面改写消费者的消费模式。

科技革新
改变消费模式

他补充,这个因素也将会成为刺激吉隆坡疲软房市的主要因素。同时,中资大举投资大吉隆坡的举动,将加速吉隆坡发展,使其更快成为国际大都市。

针对部份人士认为,中资的涌入将形成与大马人竞争工作与合约的说法时,郑水兴认为,中资企业在我国主要是投资基础建设,比如港口与铁路等需要庞大资金与技术的项目,而这些都是我国现今比较不足的地方,因此不存在直接竞争。

正面看待中资涌入

“更何况,我国的确需要这些基础建设,除了能够藉着这些优势成为先进城市,另一方面也能提高与自身竞争力。在房地产投资方面,中国其实有许多选择,可获取更好的投资回报;在这方面,我们应该抱着开放与乐于接受的态度,看待中国正在协助推动我国发展。”

他指出,依照这样的发展形势,将带动大批中国游客与学生前来我国旅游与求学,并将有助于提升我国的经济发展,改善我国与中国的双边贸易和关系。举例,大马可提高原产品如棕油、榴莲甚至清真产品到中国的出口量。

郑水兴透露,随着越来越多中资投资我国,连带也刺激旅游业、教育与出口发展,同时也有助于振兴我国的经济发展。

他总结其看法说:“因此,我们应该正面看待中国人到访、或是投资我国的举动。”



Source: Sinchew

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